◆“认购意向书”具有法律效力吗？签订“认购意向书”后反悔，需承担法律责任吗？
问：2005年，王某与某房产商签订了一份商品房认购意向书，打算购买该房产商的开发的A楼盘某单元，单价为2600元/㎡，一年后签正式商品房买卖合同，王某支付了定金2万元。2006年，房价已涨至3500元/㎡，王某找到房产商要求签订正式的商品房买卖合同，房产商同意退还王某定金，但不与王某签订合同，理由是，“认购意向书”不具有法律效力。房产商的说法有道理吗？“认购意向书”具有法律效力吗？签订“认购意向书”后反悔，需承担法律责任吗？
在签订正式的购房合同之前，开发商往往要求购房人签订一份“认购意向书”，那么该意向书具有法律效力吗？签订后，如果一方反悔是否要承担法律责任呢？对此问题应当具体问题具体分析，首先，我们看意向书的内容，从意向书的本意看意向书是为了今后履行一定行为的约定，如果对所购房屋只有一个大概的意向，而没有具体的标准，也没有预付款等等，这样的“房屋认购意向书”是真正意义上的意向书，双方当事人如果违反了一般不须承担什么法律责任。另一种认购意向书名为意向书而实质是购房合同，合同的权利义务条款约定的比较明确具体，以及预付款、首付款或定金交付、使用，以及违约责任等。高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定：“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。”这样的意向书其实就是合同，具有合同的法律效力，一方违反应当承担相应的违约责任。其次，双方签订的认购意向书是否具有法律效力还取决于开发商是否取得了相应的法律手续。《城市房地产开发经营管理条例》第二十三条规定：“房地产开发企业预售商品房，应当符合下列条件：……㈣已办理预售登记，取得商品房预售许可证明。”《城市商品房预售管理办法》第六条规定“商品房预售实行许可制度。开发企业进行商品房预售，应当向房地产管理部门申请预售许可，取得《商品房预售许可证》。未取得《商品房预售许可证》的，不得进行商品房预售。”高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条也明确规定“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效。”所以，未取得商品预售许可证而签订的购房合同（包括意向书）是没有法律效力的。 |
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