◆商品房出卖人应当具备哪些资质?
问：我买了套城中村改造开发的商品房，房屋出卖人为 “某某城中村旧城改造办公室”，有人说，出卖人没有出售商品房的资格，我与其签订的房屋买卖合同无效。请问，商品房出卖人应当具备哪些资质?
根据现行法律规定，商品房的合法出售人应为商品房的权利人，即拥有商品房占地范围内出让性质的国有土地使用权，并投资建设商品房的房地产开发企业。非商品房权利人，无权出售商品房，否则不仅合同无效，购房人购房目的落空，购房人还得面临能否追回已付购房款的风险。
在一方提供房地产开发用地、另一方或多方提供资金、联合开发房地产项目的情况下，由于项目开发经营所有的手续（包括《商品房预售许可证》）均是以提供土地方名义办理的，只有提供土地方才能取得商品房预售许可证或现售备案证，故只有提供土地的房地产开发企业才有资格与购房人签订商品房买卖合同。提供资金方不能以自己名义与购房人签订商品房买卖合同，否则合同无效。此外，联合开发各方也不能以项目联合管理办公室或类似机构名义签订商品房买卖合同，否则因此类机构不具备法人资格，合同无效。
因此，购房人在审查出卖人资质时，应重点注意以下两点：第一，商品房的合法出售人应为具有相应资质的房地产开发企业；第二，该企业取得了所售商品房的土地使用证、建设工程许可证等证件（必须是该企业的名义）。 |
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