◆预售商品房应当具备哪“五证”？什么是“两书”？
问：听说国家对商品房预售具有较为严格的规定，有人说，预售商品房必须要有“五证”齐全，也有人说，只要有《商品房预售许可证》就可以了，那么请问哪种说法正确？“五证”是哪五证？另外，问一下，什么是“两书”？
购买预售商品房比起现售商品房具有更大的风险，国家对此有较为严格的规定。《城市商品房预售管理办法》第五条规定了商品房预售的条件：㈠已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；㈡持有建设工程规划许可证和施工许可证；㈢按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25％以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期。并且在第六条规定，开发企业进行商品房预售，应当向房地产管理部门申请预售许可，取得《商品房预售许可证》。未取得《商品房预售许可证》的，不得进行商品房预售。《城乡规划法》第三十八条规定了商品房开发还需领取建设用地规划许可证：以出让方式取得国有土地使用权的建设项目，在签订国有土地使用权出让合同后，建设单位应当持建设项目的批准、核准、备案文件和国有土地使用权出让合同，向城市、县人民政府城乡规划主管部门领取建设用地规划许可证。所以预售商品房应当具备的“五证”是：国有土地使用权证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、施工许可证和商品房预售许可证。没有国有土地使用权证，那么商品房的建设便没有了合法的基础，便不可能有其他许可证，当然也就无法办理取得房屋所有权证；建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、施工许可证则是表明商品房为合法建筑，没有这三证，意味着该商品房有可能是违章建筑，当然也就不可能取得房屋所有权证；商品房预售许可证则是保护购房人合法权益，大限度减少购房人风险，允许开发商进行房屋提前预售的一种法律许可，无此许可证进行商品房预售即为违法行为，而且对购房人存在极大的法律风险。
“二书”是指《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。两书可以作为商品房买卖合同的补充约定，并且是房地产开发企业在商品房交付使用时，向购房人提供的对商品住宅承担质量责任的法律文件和保证文件。
一般而言，这五证的取得是一环套一环的，若程序都是按规定走的，购房者只看“预售许可证”就可以了，但目前我国房地产业还不规范。主要体现在：为了取得“五证”，所有手续都要到行政机关备案，每一程序都要交一定的费用，手续的审批也需要很长时间，所以有的开发商就直接找政府领导，直接拿到“预售许可证”，而个别地方政府的某些官员，为了尽早活跃市场，也就搞所谓的“先上车，后买票”。
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