◆开发商未封闭阳台，购房人拒绝接收该房屋，逾期交房的责任应当由谁承担？
问：2002年9月9日，业主王某为购买甲房地产公司开发的阳光绿洲F12-07A号房屋与甲房地产公司签订了房屋买卖合同。合同约定的房屋总价款为68万元，王某在约定时间内付清了全部房款。合同还约定房屋的交房时间为2003年10月28日。2003年11月1日，王某按照甲房地产公司的通知要求前去办理房屋交付手续，发现阳台未封闭，于是王某拒绝接受房屋，导致房屋交付无法进行。后王某一直与甲房地产公司交涉，直到2004年3月15日，在甲房地产公司将阳台封闭后，王某才办理了房屋交付手续。至此甲房地产公司交付房屋的时间已比合同约定的房屋交付时间晚了137天。为此，王某要求甲房地产公司承担逾期交房违约责任。请问王某的要求能得到支持吗？
这种纠纷往往发生在商品房预售过程中，购房人与开发商在商品房买卖合同中约定了开发商交房日期以及逾期交房的违约责任，约定在某个时间，开发商将符合双方约定的商品房交付购房人。但是，在约定的交房时间，开发商通知购房人前去办理房屋交付手续，购房人却发现，阳台未按约定进行封闭（除此外，购房人对其他地方均无异议），于是购房人以开发商未能按照合同约定对房屋的阳台进行封闭，开发商违约为由，拒绝接收房屋，导致房屋交付无法进行。有人认为，对于购买人未按期入住所购房屋的法律责任，应当由开发商承担逾期交房的违约责任。其实，这种理解是不正确的，首先，开发商已经履行了合同的主要义务（除阳台未封闭外，该房屋的其他方面均符合合同的约定，并且开发商也提供了相应的法律资料）；其次，虽然阳台未按约定进行封闭，但是阳台是否封闭对购房人正常使用房屋并不构成实质性的影响，根据《合同法》第一百四十八条规定：因标的物质量不符合质量要求，致使不能实现合同目的的，购房人可以拒绝接受标的物或者解除合同。显然，一个阳台没有封闭，是不可能得出购房人购买房屋的合同目的不能实现的结论的。同时，《合同法》第一百一十九条规定，当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。由此可以得出，造成购房人不能入住的损失，责任在购房人，开发商未封闭阳台的行为构成瑕疵履行，但非根本违约，且该违约行为并不妨碍购房人入住该房屋，故对购买人未按期入住所购房屋的法律责任不应由开发商承担，责任由购买人自负。当然开发商应承担依约封闭阳台的法律责任。 |
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