商品房面积的计算方法

十种情况不计入建筑面积 
根据新的国家级标准———《房产测量规范》，10种情况下建筑面积不计算。 
1.层高小于2.20米以下的夹层、插层、技术层和地下室、半地下室； 
2.突出房屋墙面的构件、配件、装饰柱、装饰性的玻璃幕墙、垛、勒脚、台阶、无柱雨篷； 
3.房屋之间无上盖的架空通廊； 
4.房屋的天面、挑台、天面上的花园、泳池； 
5.建筑物内的操作平台、上料平台及建筑物的空间平台及建筑物的空间安置箱、罐的平台； 
6.骑楼、过街楼的底层用作道路街巷通行的部分； 
7.利用引桥、高架桥、高架路、路面作为顶盖建筑的房屋； 
8.活动简易房屋； 
9.与房屋室内不相通的房屋间伸缩缝。 
10.据了解，新的房产测量规范将按精度等级不同，分别允许误差范围为±0.26%、±0.6%、±1.4%，而旧标准允许面积测量误差为1.4%。 
建筑面积如何计算 
一、成套房屋的套内建筑面积 
    成套房屋的套内建筑面积由套内房屋使用面积，套内墙体面积，套内阳台建筑面积三部分组成。 
1、套内的使用面积 
    套内房屋使用面积为套内房屋使用空间的面积，以水平投影面积按以下规定计算： 
a.套内房屋使用面积为套内卧室、起居室、过厅、过道、厨房、卫生间、厕所、储藏室、壁橱等空间面积的总和。 
b.套内内部楼梯按自然层数的面积总和计入使用面积。 
c.不包括含在结构面积内的套内内部烟囱、通风道、管道井均计入使用面积。 
d.内墙面装饰厚度计入使用面积。 
2、套内墙体面积 
    套内墙体面积是套内使用空间周围的维护或承重墙体或其他承重支撑体所占的面积，其中各套之间的分隔墙和套与公共建筑空间的分隔以及外墙(包括山墙)等共有墙，均按水平投影面积的一半计入套内墙体面积。套内自由墙体按水平投影面积全部计入套内墙体面积。 
3、套内阳台建筑面积 
    套内阳台建筑面积均按阳台外围与房屋外墙之间的水平投影面积计算。其中封闭的阳台按水平投影全部计算建筑面积，未封闭的阳台按水平投影的一半计算建筑面积。 
附：房屋的共有建筑面积 
    房屋共有建筑面积系指各产权业主共同占有或共同占有或共同使用的建筑面积。共有建筑面积的内容包括：电梯井、管道井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅、过道、地下室、值班警卫室等，以及为整栋服务的公共用房和管理用房的建筑面积，以水平投影面积计算。 
共有建筑面积还包括套与公共建筑空间之间分隔墙，以及外墙(包括山墙)水平投影面积一半的建筑面积。 
独立使用的地下室、车棚、车库、为多栋服务的警卫室，管理用房，作为人防工程的地下室都不计入共有建筑面积。

后是建筑面积 

1、使用面积：等于各功能使用空间墙体内表面所围合的水平投影面积之和。可能很多人说这就是室内地毯面积吧，差不多，只是要将各门洞下面的部分扣除。 

2、套内使用面积：套内使用面积是各房间使用面积的总和，一定记住：不要乱用“使用面积”，这可能让我们无法找到它的准确定义，好还是使用《住宅设计规范》里说的“套内使用面积”，概念明确了才容易解释。 

3、套内建筑面积：套内建筑面积=套内使用面积+阳台面积+墙体面积，很多合同里使用这个面积，但是墙体面积的测量很困难，特别是外墙，如果有保温层就更困难了。 

4、公用建筑面积：是指全部公用部分的建筑面积之和，所谓公用部分包括的内容很多，像电梯井、楼梯、过道、门厅等等，但是有两个基本原则：第一要与房屋所在的楼座在结构上直接相连，第二要目的是为本楼服务所用。 

5、分摊的公用建筑面积：各个消费者都分摊到一部分公用面积，但是这个面积是如何分摊出来的则是一个很大的问题，建设部的计算方法是这样：先计算出整栋建筑物的公用建筑面积，然后再除以整栋建筑物的各套套内建筑面积之和，后得到一个建筑物公用建筑面积分摊系数。也就是说公用建筑面积分摊系数=公用建筑面积/?套内建筑面积之和。这还没有结束，你自己家的分摊面积就是你的套内建筑面积与分摊系数之积；另外为了叙述方面，我们将“分摊的公用建筑面积”简称为“公摊面积”。 

    如果你看到这里有点头眼昏花的话，好先休息一下，做做深呼吸，要知道如果你在自己家里都看不明白的话，到了售楼处，经过一番劝告后，你可能就会更糊涂了，所以请你务必将这个问题看清楚，看不懂的话就高声朗读吧，这样可以尽量地放慢速度。 

6、建筑面积：建筑面积=套内建筑面积+分摊的公用部位面积，你看要明白建筑面积这个概念有多麻烦，你如果前面几个概念没有学会的话，后面的概念恐怕就不行了。但是有人就是追求这种效果，将本来很简单的事务复杂化，这也算是一种合同技术吧，越复杂就越难以核实，欺诈就这样披上了合法的外衣，也就这样得以横行。 勿望国耻，抗日到底！  

什么是住宅的建筑面积？它是如何计算的？ 
    建筑面积亦称建筑展开面积，它是指住宅建筑外墙外围线测定的各层平面面积之和。它是表示一个建筑物建筑规模大小的经济指标。它包括三项，即使用面积、辅助面积和结构面积。因为建筑面积是计算商品房价格的结算数据，所以对于购房者来说，了解建筑面积的计算方法是非常重要的。在住宅建筑中，计算建筑面积的范围和方法是： 
（1）单层建筑物不论其高度如何，均按一层计算，其建筑面积按建筑物外墙勒脚以上的外围水平面积计算。单层住宅如内部带有部分楼层（如阁楼）也应计算建筑面积。 
（2）多层或高层住宅建筑的建筑面积，是按各层建筑面积的总和计算，其底层按建筑物外墙勒脚以上外围水平面积计算，二层或二层以上按外墙外围水平面积计算。 
（3）地下室、半地下室等及相应出入口的建筑面积，按其上口外墙（不包括采光井、防潮层及其保护墙）外围的水平面积计算。 
（4）用深基础做地下架空层加以利用，层高超2．2米的，按架空层外围的水平面积的一半计算建筑面积。 
（5）穿过建筑物的通道，建筑物内的门厅、大厅不论高度如何，均按一层计算建筑面积。大厅内回廊部分按其水平投影面积计算建筑面积。 
（6）电梯井、提物井、垃圾道、管道井和附墙烟囱等均按建筑物自然层计算建设面积。 
（7）住宅建筑内的技术层（放置各种设备和修理养护用），层高超过2．2米的，按技术层外围水平面积计算建筑面积。 
（8）独立柱雨篷，按顶盖的水平投影面积的一半计算建筑面积；多柱雨篷，按外围水平面积计算建筑面积。 
（9）突出房屋有围护结构的楼梯间、水箱间、电梯机房等，按围护结构外围水平面积计算建筑面积。 
（10）两个建筑物之间有顶盖的架空通廊，按通廊的投影面积计算建筑面积。无顶盖的架空通廊按其投影面积的一半计算建筑面积。 
（11）突出墙面的门斗，眺望间，按围护结构外围水平面积计算建筑面积。 
（12）封闭式阳台、挑廊按其外围水平投影面积计算建筑面积。凹阳台按其阳台净面积（包括阳台栏板）的一半计算建筑面积。挑阳台按其水平投影面积的一半计算建筑面积。 
（13）住宅建筑内无楼梯，设室外楼梯（包括疏散梯）的，其室外楼梯按每层水平投影面积计算建筑面积；楼内有楼梯，并设室外楼梯（包括疏散梯）的，其室外楼梯按每层水平投影面积的一半计算建筑面积。 
另外，在住宅的建筑中，不计算建筑面积的范围有： 
（1）突出墙面的构件配件、艺术装饰和挂（壁）板，如：柱、垛、勒脚等。 
（2）检修、消防等用的室外爬梯，宽度在60厘米以内的钢梯。 
（3）独立不贴于外墙的烟囱、烟道、贮水池等构筑物。 
（4）没有围护结构的屋顶水箱间。 
（5）层高在2．2米以内的技术层（设备层）。 
（6）单层住宅的分隔操作间、控制室、仪表间等单层房间。 
（7）层高小于2．2米的深基础地下架空层，坡地建筑物吊脚架空间。 

    目前市场上销售的多层和高层商品住宅是由若干套单元房屋构成。新建房屋分套单元的建筑面积计算以幢为单位，依套内建筑面积的比例合理分摊公用面积来确定，即各套单元建筑面积等于套内建筑面积与分摊的公用面积之和。 
    而套内建筑面积是由使用面积、部分墙体面积和阳台建筑面积三部分组成。应分摊的公用建筑面积是按下列公式计算： 
    公用分摊建筑面积=公用建筑面积分摊系数×套内建筑面积；公用建筑面积分摊系数=公用建筑面积÷套内建筑面积之和。