◆ 开发商承诺“购首层送花园”“购顶层送平台”，有法律效力吗？
问：在商品房销售中，首层和顶层相对于其他楼层，价格比较低廉，即使如此，首层和顶层的销售也十分不乐观，于是有的开发商宣传承诺“购首层送花园”“购顶层送平台”，请问这种宣传有法律效力吗？首层和顶层的业主享有的是使用权还是所有权？
我们常常会在报纸或者售房广告上见到这样的广告词：“购首层送花园”“购顶层送平台”，这意味着开发商将赠送每一位购买首层或者顶层的人若干平米的房屋土地使用权，首层或者顶层购房人将免费得到一块面积不菲的花园或者平台。开发商的这一优惠条件，使本来少人问津的首层及顶层变成了香饽饽。开发商的这一做法，初看起来，觉得没有什么问题，似乎顺理成章，但是仔细分析起来，这里面存在许多的法律问题。按照目前的民法理论，首层花园及顶层平台属于全体业主共有。举个简单的例子，如果你在某栋楼上购买了一套商品房，那你首先对这套住房拥有所有权。同时，你将和这栋楼的其他业主一起对该栋楼的一些共用部位和共用设施设备(如基础、内外承重墙体、柱、梁、楼板、房顶、户外墙面、楼梯间、走廊通道等)共同拥有所有权。从本质上来讲，属于楼房一部分的花园应该属于共用部位。在目前的房产权利登记制度基础上，由于不能单独区分办理产权证书，因此，开发商也就不能单独将花园及平台出售或赠送。
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