提前还款窍门多

    新年伊始，对于背负着重重房贷包袱的“房奴”们来说，供房压力仍未减轻，毕竟80万元贷款，30年期的利息就达60万元。但新的一年，房贷政策、还款方式或多或少都有些新局面，认真研究房贷政策的新变化，把握还贷过程的小窍门，节约利息钱自然不是难事。

 

　　加息没来，7折还在

 

　　2009年12月31日的跨年钟声一响，供房者张莉松了一口气，原因无他：传说中“加息”、“7折优惠取消”的靴子都未落地，2010年房贷政策没变。

 

　　事实上，从去年11月开始，首套房贷利率优惠政策可能取消的传闻就一直在房地产市场盛行，甚至造成一定的抢购潮。不过，据《第一财经日报》了解，随着新年的到来，曾一度暂缓的北京房贷市场开始重新活起来。各国有银行和股份制银行的北京分行继续重新开始审批个人房贷，首套房贷款7折优惠也仍在实行。

 

　　“银行有了新一年的贷款额度，现在个人房贷还和之前一样审批，速度会比去年年底快一些。首套房7折的贷款利率并没有变化，不过二套房的贷款条件要严格很多，基本都要执行首付四成、利率上浮的规定。”昨日，某国有银行总行个人金融部负责人告诉记者。

 

　　此外，加息的威胁也并未到来。尽管目前处于空前的低利率时代，市场专家也普遍认为今年央行很可能宣布加息。不过按照正常的房贷合同，对于大多数供房者来说，新利率的实行要等到次年1月才开始。因此，2010年，暂无加息忧。

 

　　不过，7折优惠与低利率的双重优惠虽然暂时使得“房奴”们获益不少，但一旦政策调整，“杀伤力”也不小。以张莉2009年开始的30年80万贷款为例，按照当前5年期以上基准利率5.94%的7折4.16%计算，在等额本息还款法下，张莉每个月要还款3893元。

 

　　但如果7折优惠利率改为8.5折，张莉每个月的还款要增加到4319元，每月多还款426元。如果7折利率不变，但加息18个基点变为6.12%，张莉需要每个月还款3949元，还款增加幅度并不大。但如果大幅加息达108个基点回到2007年10月30日后7.02%的利率水平，她每个月的还款将上升到4314元，每个月多还款400多元。

 

　　上述银行人士提醒购房者，当前的低利率肯定会面临上调局面，新近贷款的购房者不仅要考虑到当下的还款能力，还要计算到加息后出现的情况，从而对自己的风险承受能力作出更准确的测算。

 

　　提前还款窍门多

 

　　新年来临的另一常见局面是：辛苦攒了一年的积蓄、年底公司发的年终奖，应不应该用来提前还贷呢？

 

　　回答是：看机会成本。理财专家一般会建议供房者，决定是否提前还款，重要的衡量标准是资金的使用状况，是否有更好的投资回报。如果有比较合适的投资渠道，收益高过现在的贷款利率，就没必要提前还款。但如果资金都是在银行存着，并且理财意识不强，抗拒风险，提前还贷则比较合适。

 

　　事实上，在当前的利率政策下，不少专家建议，不必急于提前还贷，因为一些银行理财产品的收益率甚至要比房贷利率高。此外，大规模提前还款一般出现在加息期，目前这种情况尚未出现。

 

　　但若决定提前还贷，差别也有不少。一般说来，大致有三种提前还款方式：一次性提前付清；部分提前还款，缩短还款期限；部分提前还款，减少每月还款额。

 

　　一次性提前付清自然是节省利息的方式，不过限于财力，一般人并不能办到。而后两种节省的利息则有所不同。

 

　　以上述30年期80万商业贷款为例，张莉于2009年5月开始贷款，并将于2010年2月提前还款10万元。

 

　　以缩短还款期限方式还款，她需要从下月起仍每月还款3898元，但原30年的贷款现在需要还款到2032年9月，缩短了6年半的时间。一共节约了利息20.2万元。

 

　　若以减少还款额方式提前还款，她需要下月起每月还款3381元，比之前每月少还款500多元，但只节省了7.6万元利息。

 

　　如此看来，自然是缩短还款期更为划算。但理财专家提醒购房者，提前还款还会因为还款日期的变化而变动，需提前还款时不妨咨询一下专业人士或者自己多加以比较，衡量节约的还款方式。