新拆迁条例难解“城中村”问题

　　《国有土地上房屋征收与补偿条例（征求意见稿）》昨起公开征求民意，此条例又被学界称为“新拆迁条例”。其参与修改人、北大法学院教授姜明安认为，《意见稿》凸显四大亮点，但也存在“农村集体土地拆迁并不适用”等几方面问题。而知名拆迁律师王才亮也认为，《意见稿》的适用范围限定为“国有土地上”，那就意味着包括“城中村”在内的农村集体土地的征收、拆迁问题难以被涵盖，而这部分问题甚至比城市拆迁的问题还要大。

 

　　《意见稿》参与者、北京大学法学院教授姜明安——

 

　　营业性房屋补偿未出台具体细则

 

　　“《意见稿》中还有需要完善的地方，专家们提出的一些建议还没有被采纳。”姜明安为此总结为四点。

 

　　■危房改造与旧房改造未区分

 

　　不足：姜明安认为《意见稿》没有把危房改造和旧房改造进行区分，“危旧房”的概念过于笼统。

 

　　建议：如果是危房，应该不受比例限制，哪怕有人反对，也必须进行改造。否则一旦房屋垮塌，造************员伤亡，政府将承担更严重的责任。而旧房改造中，虽然只需要三分之二的人同意，但是不能形成“多数人的暴政”，还应该征求三分之一不同意者的意见，尽量解决不同意者的困难。

 

　　■法院不应参与强制搬迁

 

　　不足：姜明安认为法院是司法机关，当需要强制搬迁的时候，不能由法院出面，让法院参与强制搬迁，这会严重影响法院形象，进而影响法律尊严。

 

　　建议：应该专门成立裁判机构，完成对强制搬迁的裁决，再由第三方完成搬迁，这样才符合“自然正义原则”。

 

　　■营业性房屋补偿无细则

 

　　不足：对于营业性房屋的补偿问题，《意见稿》没有具体细则。姜明安表示，“现在对企业、商业用房如何补偿是个很大的问题，因为营业性用房往往会带来收益的。”

 

　　建议：对营业性用房除了补偿房价外，还要按照其前三年的平均营业收入，对其营业损失进行补偿。

 

　　■农村集体土地不适用

 

　　不足：《意见稿》主要规范国有土地上的房屋征收与补偿活动，维护公共利益，而对于城乡接合部地区农村集体土地拆迁并不适用。

 

　　建议：希望国家有关方面尽快推进非国有土地（农村集体土地）上的房屋征收与补偿办法，后综合形成一个完整的《不动产征收法》，以立法形式规范各方行为，弥补现有法律的空白。

 

　　知名拆迁律师王才亮——

 

　　“机关办公用房需要”界定为公共利益不妥

 

　　■公共利益界定存在争议

 

　　不足：《意见稿》对“公共利益”的界定存争议。

 

　　一是“为改善低收入住房困难家庭居住条件，由政府组织实施的廉租住房、经济适用住房等建设的需要”界定为公共利益十分勉强。

 

　　原因：有房一族与无房一族都是公民是平等的。解决低收入住房困难是政府的责任，不能转嫁给民众。

 

　　二是将“为改善城市居民居住条件，由政府组织实施的危旧房改造的需要”界定为公共利益不妥。

 

　　原因：王才亮认为，“危房”如房东拒绝修缮危及他人安全才能算是“公共利益”，而“旧房”改造纳入则没有任何法律依据和道理。近5年来大量的拆迁行为都是以旧房改造的名义，导致了许多矛盾。

 

　　三是“国家机关办公用房建设的需要”界定为公共利益不符合当前的科学发展观和实际情况。

 

　　■补偿不能低于市价应完善

 

　　不足：《意见稿》中关于“县级以上地方人民政府负责本行政区域的房屋征收与补偿工作”不妥。

 

　　建议：应当按照征收房屋面积分级管理，应该由省政府管理。

 

　　不足：《意见稿》中规定“政府征收房屋补偿金额不得低于类似房地产市场交易价”，不能维护被征收人权益。

 

　　原因：一是长期以来的现实证明，市场估价给评估师们创造了一个刚性市场后的评估结果没有多少是实事求是的。二是天津、山东等地对被拆迁房屋的补偿已明确是按同地段新商品房价格为基础。

 

　　■违法建筑不能简单一拆了之

 

　　不足：《意见稿》中“对房屋征收范围内的违法建筑和超过批准期限的临时建筑，不予补偿，并依法拆除”的规定不妥。

 

　　原因：王才亮认为违法建筑的情况十分复杂，不能简单地一拆了之。

 

　　建议：“依照法律规定应无偿拆除的违法建筑”在征收时才能“不予补偿，并依法拆除”。

 

　　■农村集体土地未能涵盖

 

　　不足：《意见稿》的适用范围限定为“国有土地上”， 那就意味着，目前大量农村集体土地的征收、拆迁问题难以被新条例涵盖，四川自焚的唐福珍，其房子就是建在集体所有的土地上，也就是俗称的“城中村”，而这部分问题甚至比城市拆迁的问题还要大。