环北京新城概念使燕郊房价疯狂

 

    从疯狂回归疯狂，这是在燕郊，北京之东。

 

　　河北省常务副省长赵勇11月10日在一次座谈会透露，“北京至燕郊廊坊轻轨拟明年开通”。燕郊通地铁的消息已传说多年，但这一次似乎像是真的。

 

　　被阴霾笼罩了近半年的燕郊楼市，终于找到新的炒作点。按照燕郊开发商的说法，年底房价可以再次奔万，明年地铁一通，房价翻番非常容易。

 

　　中国社会科学院工业经济研究所投资与市场研究室主任曹建海表示，这正验证了此轮调控的艰难。

 

    一场疯狂的“炒作”

 

　　11月10日，被业界称为全国严厉信贷政策的燕郊楼市，还是一片惨淡。

 

　　各大售楼处门庭冷落，就连以前四处窜动的发单员悉数消失不见。仅少的本地客户成为燕郊开发商争夺的主要对象；用当地楼盘星河185销售员向小姐的话说，这一天房价还在7500-8000元/平方米，要楼层有楼层、要朝向有朝向、甚至要折扣有折扣。

 

　　次日，发生了惊天逆转。

 

　　11月11日，北京某报北京新闻版用四个整版报道了河北省新提出的“环首都经济圈”规划。据该报道称，京冀加强合作座谈会举行，河北省与北京市政府达成五项协议。

 

　　河北省常务副省长赵勇透露，北京至河北燕郊、廊坊的轻轨有望明年开通。他表示，河北省将投融资200亿元，实施13个县市交通基础设施与北京全面对接，推进京涿、京廊、京燕、京固等城市轻轨建设，加快进京、环高速公路网建设，打造10分钟到半小时交通圈。轻轨对接北京已“达成共识”。

 

　　据报道，对于河北来说，不仅高铁、地铁、轻轨及77条公路和北京全部对接，13个县市固定电话区号全部改成010，手机电话也实行同城无漫游。

 

　　但这一切却终演变成“环北京开发商”的炒作盛宴。这一天，向小姐所在楼盘星河185将房价调高至8000-8500元/平方米，无折扣，楼层、朝向都要“碰运气”；这一天，燕郊特色的“拉客业务员”全部恢复各个角落。

 

　　而后，“燕郊星河185与环首都经济圈大繁荣”、“燕郊通地铁选择天洋城”等等宣传挂上了各大网站；环首都开发商们将“拟”开通变成了铁板上的事实，并通过销售告知所有的潜在客户；各大楼盘房价全部上调，甚至还表示，现在不买，一星期之后，房价还将会上调。

 

　　“年底奔万没有问题，明年可以翻番。”向小姐的这句话已经成为燕郊每一个销售员的口头禅。

 

　　不仅仅是燕郊，整个“环首都经济圈”楼市都在各种传言、炒作的气息中变得愈加疯狂。

 

　　被传将划入北京的涿州房价上涨更是明显。尽管，河北省副省长赵勇随后出面辟谣称，“河北涿州等13县市行政区不会划入北京。”但该声音只被淹没在众多炒作声中。

 

    限购令的“短板”

 

　　这种“炒作”并不是第一次。

 

　　今年3月份两会期间，部分人大代表曾透露：北京河北两个将加强交通基础设施建设和沟通，打造一小时都市圈。北京考虑将部分既有地铁线路，延伸到周边河北省的城镇，目前正在进行前期调研工作。随后，该消息被北京周边开发商广泛宣传，并将燕郊房价拉到历史性高点——1万元/平方米。

 

　　“利好政策已经多年未变，不光地铁开通的利好，燕郊划归北京的利好也已经多年重复使用。这一政策如果没有实际性的执行，购房者不应该盲目相信。”北京中原三级市场研究总监张大伟说。

 

　　但全国严厉的信贷政策也没能阻挡这股来势凶猛的“炒作潮”。

 

　　据了解，燕郊8月份实行外地人首付五成；9月份外地人完全限贷；10月份，三河市再出新规，以售价8000元和90平方米为执行标准，该标准之上的楼盘，本地人首套房首付升至四成；如果是离异者，即便是购买8000元以下的小户型，首付也要在三成的基础上加10%。

 

　　事实上是，只要能带来需求，炒作并不缺少成长空间。行政化手段背景下开发商仍各自有招。限购令的“严厉”在这里表现得捉襟见肘。

 

　　据燕郊潮白人家售楼员透露，如果是外地户口，可以先付50%首付，其余50%一年后再交开发商，该方式属于开发商垫付，与银行没有任何关系。该销售员还表示，外地购房者如果实在想做到三成首付，可以找关系在燕郊本地开出一年以上社保证明。

 

　　据相关媒体报道，在燕郊本地，部分开发商自己会另外成立一家相应公司，具有缴纳社保和完税证明的条件，再将购房者吸纳成这家公司的员工，由这家公司为购房者办理社保和完税证明，程序看起来合法。

 

　　另外，在燕郊还流传着一种更为主流的贷款方式。即，外地购房者可先交50%首付，然后与开发商签订一个内部协议。该协议的存在是为了保证8个月之后，购房者可以申请到贷款。燕郊的销售们都笃定地表示，内部消息称，限购令8个月之内肯定会放松。所以，购房者完全可以先签协议，先付五成首付，然后静待令放松。 不仅仅是燕郊，河北涿州也存在该民间方式。

 

　　“燕郊的楼市发展畸形，与当地人平均收入差距大，再次炒高的价格很可能使得当地人再难购房。”张大伟称。

 

　　据了解，这次“环首都经济圈”炒作吸引的仍旧是大批的外地人全款客户。上述潮白人家售楼员为记者展示了当天一个上午她的签约情况。她三份预定合同中，有两户为北京本地户口全款购房。

 

　　“80%都是外地人，多半看重的仍旧是燕郊的投资前景。”该销售员兴奋地表示。

 

    炒作背后的秘密

 

　　这场“炒作”盛宴背后，是房地产利益链条的转变。

 

　　中原地产总经理李文杰表示，每一次新规划都会带来房价上涨，通州房价的上涨就是一个鲜活的例子。

 

　　李文杰的看法已经成为房地产界一个如条件反射般的正常反应。

 

　　“地方政府打造的这个圈，与其说是环首都经济圈，不如说是环首都地产圈。这也是中国城市化进程中的一种弊端。一种由规划随意修改所带来的土地升值。”曹建海表示，以往，房地产发展中，炒楼的比开发商赚得多，开发商比地方政府赚得多。但现在，地方政府也意识到这方面的利益，一种发生在地方政策出让土地、征地环节中所带来的可图利益。房地产利益链条正悄然发生改变。

 

　　“政府可以通过制造规划概念，来带动土地不断升值。这是一种看不见的利益，但却是未来大的利益链条。”曹建海认为，这种炒作发生的根本原因还是土地用途一直没有发生改变，土地仍旧是启动经济的根本。名义上，“环首都经济圈”概念不与宏观调控冲突，因为可以发展地方其他经济，但本质上是冲突的，容易引发炒楼的举动。

 

　　据了解，北京通州曾在去年年底提出“通州新城”规划，随后，在半年间，通州在售新房的价格由去年年底的均价15000元/平方米左右飙涨至后来的23000元/平方米，甚至曾扬言要在年底奔3万元/平方米，通州的房价经历了前所未有的“被上涨”。调控后，通州房价迅速跌至两万元/平方米以下，目前仍旧处于调整中。

 

　　另据河北省委常委、常务副省长赵勇表示，在环首都经济圈规划正式批准之前，原则上河北省环北京13个县市的新项目不再审批，土地也不再供应，要等新规划出台之后按照新规划进行审批和布局。

 

 

　　这又也给环首都开发商们带来了涨价的勇气。甚至有楼盘直接封盘坐等涨价。但据了解，燕郊仍有大批被占用地尚未开发。据当地一位开发商保守估计，目前在售楼盘总计约有近300万平方米土地尚未开发，亦即至少有800万平方米建筑面积等待入市。