售楼广告上的内容有法律约束力吗？

已阅[4977]次 [2009-11-07]

◆售楼广告上的内容有法律约束力吗？如果未兑现，开发商是否应当承担法律责任？
问：2006年8月，张先生因生活居住需要打算购买商品房一套，经过对多家楼盘的了解、比较，张先生仔细阅读了某房地产商提供的售楼书、广告、沙盘等宣传资料，被其广告宣传中的小区园林中十余种近300棵原生古树这一独有的绿色资源深深吸引。尽管，该楼盘的价格比起其他楼盘高了许多，但是张先生仍与该房地产商签订了购房合同，并按约交纳了房款。可是交房时，张先生却未发现古树的影子。找房地产商交涉，房地产商回答售楼广告上的宣传不具有法律约束力，故而不应承担法律责任。请问，售楼广告上的内容有法律约束力吗？如果未兑现，开发商是否应当承担法律责任？
这个问题是购房人十分关心的问题，因为大多数购房人都是通过售楼广告和宣传资料了解售房信息的，而且该广告宣传对于购房人了解房屋情况，决定是否购买，以及确定购房价格，具有重大的影响。但是根据过去的通说，一般来说，售楼广告和宣传资料的内容为要约邀请，而非要约，对开发商不具有法律约束力，购房人不能以此追究开发商的法律责任。但是在实际中，这对于保护相对弱势一方的购房人的合法权利非常不利，为此，高人民法院在2003年出台了《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》，其中第三条规定：“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。”也就是说，一般情况下，售楼广告和宣传资料属于要约邀请，但是如果开发商在售楼广告和宣传资料中就所售房屋和相关设施做出了具体明确的说明和允诺，而且该说明和允诺对购房人是否订立购房合同以及确定购房价格有重大影响，则视为要约，即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，具有法律约束力，如果开发商未兑现应当承担违约责任。本案中，开发商的售楼宣传资料对原生古树做出了具体明确的说明和允诺，而且该说明和允诺对购房人决定购房及购房价款产生了重大影响。所以，该宣传资料应视为合同的组成部分，开发商没有履行，应当承担违约责任。

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