如何看待售楼人员的承诺？

已阅[5297]次 [2009-11-07]

◆如何看待售楼人员的承诺？其承诺是否具有法律约束力？

问：许多售楼人员为了尽量的多卖出房子，常常向购房人做出许多美好的宣传和承诺，请问，如何看待售楼人员的承诺？其承诺是否具有法律约束力？

这问题提的很好，这也是购房人常常遇到的问题。不少人在购房时，因为售楼人员美好的承诺而签下购房合同，事后发现，许多承诺根本没有兑现，购房人找开发商，开发商不认账，认为这是售楼人员为了追求售楼业绩而做出的个人承诺，并非开发商的本意。想去找售楼人员理论，往往是“人面不知何处去,桃花依旧笑春风”。那么，购房人如何看待售楼人员的承诺？开发商是否应对其售楼人员的承诺承担法律责任呢？

在这里我们首先分析售楼人员与开发商的法律关系。开发商与售楼人员的法律关系无非有两种：一是劳动关系，开发商属于用人单位，售楼人员属于劳动者；一是委托代理关系，售楼人员与开发商不是劳动关系，开发商委托售楼人员（一般往往是通过售楼人员所在企业）进行房屋销售。无论上述哪种法律关系，售楼人员的售楼行为其实质都是一种委托代理关系，因为终是由开发商和购房人签订《商品房销售合同》，合同的权利和义务都要由开发商享有承担。从这个意义上，售楼人员的承诺在一定范围内可以看做是开发商的承诺，开发商应当对该承诺承担法律责任。问题在于哪些承诺和宣传是开发商授权给售楼人员的？哪些是售楼人员超出授权进行的承诺和宣传？首先，写入买卖双方签订的购房合同中的条款，开发商对此必须承担法律责任；其次，对于宣传和承诺则分为两种：一是有形的销售广告和宣传资料，如报纸、杂志、宣传单，网络、电视等，这种有形的广告宣传具有由开发商统一制作和事后可查的特点；一是售楼人员的口头宣传承诺。对于第一种，购房人尽量留存、固定这些资料或以备发生纠纷时作为向开发商主张权利的证据。对于第二种则不要轻信，不但很难留存、固定证据，即使留存了售楼人员的录音作为日后发生纠纷时追究开发商责任的证据，但是，开发商往往会以该宣传承诺超出开发商的授权，是其个人意见，不代表开发商等为理由进行抗辩。所以，购房人对售楼人员的宣传承诺不要轻信，要尽量要求将其写入合同，以防止发生纠纷时，陷于不利的境遇。

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