什么是“小产权房”？如何看待“小产权房”？

已阅[4831]次 [2009-11-07]

◆什么是“小产权房”？如何看待“小产权房”？

问：现在商品房房价居高不下，使许多工薪阶层和低收入者望房兴叹。近有个新开发的小区价格十分便宜，户型、位置也不错，我也打算购买一套，听说，这个小区属于“小产权房”，不能办理市房产证，请问什么是“小产权房”？如何看待“小产权房”？

在了解什么是小产权房，我们先了解与之相对的一个概念“大产权房”，简单解释，国家行政主管部门发产权证的叫大产权。由开发商严格依照法律的规定办理合法的立项开发手续后，办理土地出让手续并按规定上缴给国家土地出让金和使用税（费），由国家发放给开发商国有土地使用证，开发商凭此和办理批准的建设工程规划许可证、施工许可证等其他手续，开发建设房屋，房屋竣工验收，购房人可凭上述法律文件办理房屋使用权证，由国家房管部门代表国家发放房屋使用权证。大产权房即完全产权房包括房屋使用权证与国有土地使用权证。大产权房可以进入二级市场进行交易（包括转让、抵押等），无需再缴纳土地出让金和收益金。

小产权房是指那些没有办理合法的建设手续和用地手续，国家不发产权证，由乡镇政府（或者村委会）发证书，也就是说在农民的集体土地上，仅有乡镇政府或者村委会的盖章以证明其权属，并没有国家房管部门的盖章，这种房屋被视为小产权房，又称为村证房。小产权房是我国法律法规所严格禁止的，是一种为了局部和地方利益而损害国家利益的违法行为。其违法行为主要表现在以下几个方面：第一，小产权房的出售主体不合法。根据有关规定，商品房的出卖人应当是具有企业法人营业执照和房地产开发企业资质证书的房地产开发企业，可是小产权房的出卖人一般为村委会或者乡镇政府，或者由其成立一个所谓的“某某旧城改造办公室”等等作为出卖人与购房人签订房屋买卖合同。第二，土地为集体土地，没有经过土地征用手续。根据有关规定，集体土地不允许进行商品房开发建设。商品房开发只能在取得国有土地使用权的土地上进行。第三，没有取得建设工程规划许可证、建设用地规划许可证、施工许可证等一系列法律许可文件。以上违法行为导致直接的法律后果就是，小产权房无法取得“两证”：国有土地使用权证和房屋所有权证。尽管有村委会或者乡镇政府颁发的所谓“村证”“乡证”，但是，这并不为国家所承认，不受法律保护。不但不能进行转让、抵押等交易，甚至不能证明该房屋属购房人所有，因为房屋属于不动产，我国法律对不动产采取产权登记制度，只有取得国家认可的上述“两证”，才能证明你是该房屋的所有权人。

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